داریوش چیوایی مجری برنامه «هشت درصد»، در ابتدای برنامه سه شنبه 24 شهریور به عنوان مقدمه اظهار داشت: برنامه «هشت درصد»، برنامهای است برای پیگیری اجرای قانون برنامه هفتم پیشرفت در کشورمان. امشب نیز با پیگیری یکی از بندهای بسیار مهم در قانون برنامه هفتم پیشرفت در خدمت شما خواهیم بود. موضوع مهم امشب مسکن است. طبق آمارها، مسکن حدود پنجاه درصد هزینه خانوار را به خود اختصاص میدهد. امشب درباره موضوع مهم مسکن صحبت میکنیم. ماده پنجاه، از تبصره یک بند ب قانون برنامه هفتم پیشرفت صریحاً به موضوع واگذاری زمین توسط وزارت راه و شهرسازی به میزان حداقل دو دهم درصد مساحت، برای سکونتگاه اشاره میکند.
میهمانان امشب برنامه آقای تقی رضایی، سخنگو و عضو هیئت مدیره سازمان ملی زمین و مسکن و نماینده وزارتخانه راه و شهرسازی و همچنین آقای سعید شعرباف استادیار دانشگاه و شهردار سابق کرمان هستند که در این برنامه به عنوان کارشناس حوزه مسکن حضور یافته انده. ما تقریباً در اواخر سال دوم اجرای قانون برنامه هستیم، یعنی تقریباً 3 سال دیگر زمان برای اجرای این قانون باقی مانده و تکالیفی نیز مشخص شده است. احتمالا میدانید که بیش از 50 درصد هزینه خانوار صرف مسکن میشود. متقاضیان نهضت ملی بیش از پنج و نیم میلیون نفر هستند و گفته میشود که تا یک میلیون هکتار نیز زمین برای واگذاری به مردم برای خانهدار شدن وجود دارد.
مجری: آقای رضایی، بفرمایید که وزارت راه و شهرسازی تا الان چقدر توانسته است به آن وظیفه قانونیاش در واگذاری زمین به مردم و تسهیل کردن آن کار کند؟ گفته میشود بایستی تا الان 130 هزار هکتار واگذاری صورت میگرفته است.
رضایی: سازمان ملی زمین و مسکن به عنوان متولی امر زمین در کشور، از زمان ابلاغ قانون جهش تولید مسکن، بالغ بر 56 هزار هکتار زمین در قالبهای مختلف که مستعد ساخت مسکن بوده، عرضه شده و مراحل الحاق، تغییر کاربری، تفکیک، طراحی را گذرانده است که حدوداً 2 میلیون واحد مسکونی را در خودش جا میدهد. ما همه ظرفیتهایمان را برای این کار آوردهایم و این همه زمینی است که میتوانستیم واگذار کنیم. چون گفته میشده چیزی حدود 900 هزار تا یک میلیون هکتار زمین قابل واگذاری وجود دارد. ما یک میلیون و هشتصد هزار هکتار زمین داریم، حدود هشتاد و هفت هزار هکتار را که مستعد بوده عرضه کرده ایم که پس از طی مراحل مختلف الحاق و تغییر کاربری در کارگروههای زیربنایی شورای برنامهریزی استان با درنظر گرفتن امکان ارائه خدمات مرتبط با امر مسکن یعنی زیرساختها، آب، برق، دسترسی، حمل و نقل، مشخص شده که 56 هزار هکتار قابلیت ساخت مسکن داشتند.
اگر یک خط فرضی را از سرخس در استان خراسان رضوی به بندر امام در استان خوزستان وصل کنیم، 88 درصد جمعیت ما در بالای این خط زندگی میکنند، 12 درصد جمعیت در زیر این خط؛ در پایین این خط زمین داریم، ولی واقعاً مردم علاقهای به سکونت در آن ندارند. خیلی از اراضی در کشور هستند که مالکیتش به نام سازمان ملی است ولی مستعد ساخت مسکن نیستند. باید بدانیم که الحاق زمین یا به هر حال تأمین زمین مساوی با سکونت نیست. سیاست وزارت راه و شهرسازی این است که زمینهایی که تأمین میشود، خدمات داشته باشد. اگر زمینی را بدهیم که به هر حال قابلیت ساخت نداشته باشد، زمین در بیابان به چه درد مردم میخورد؟ از یک میلیون و هشتصد هزار هکتار، حدود 8 درصدش داخل محدوده شهرها هستند، مابقی در حریم شهرها هستند. در قانون دو دهم درصد مساحتهای سکونتگاههای شهر یعنی حدود 300 هزار هکتار باید الحاق شود که تا به امروز قریب 55 درصد برنامه محقق شده و بالغ بر 74 هزار هکتار را در قالبهای مختلف آماده شده است. ولی در همین قانون گفته که باید سند بالادستی آمایش سرزمین و قانون حفظ کاربری اراضی زراعی باغات را ببینیم. نمیتوانیم در اراضی جنگلی و جلگهای و در اراضی چهارگانه محیط زیست نمیتوانیم مسکن بسازیم. در استانهای شمالی کشور در اراضی درجه یک و دو کشاورزی، مسکن بسازیم. در استان کردستان و همچنین کهگیلویه و بویراحمد نیز این مشکل وجود دارد. در پهنههای پر مخاطره و در اراضی چهارگانه محیط زیست نمیتوانیم مسکن بسازیم.
مجری: آقای شعرباف، نظر شما در خصوص صحبتهای آقای رضایی و میزان تحقق اهداف واگذاری زمین طبق برنامه هفتم پیشرفت چیست؟
شعرباف: مطالعات متعدد نشان داده که ساخت یک میلیون مسکن در سال، در دوران ساخت خودش می تواند تا دو درصد رشد را تضمین کند. به عبارت دیگر، ساخت مسکن هم از لحاظ درآمد و هم از لحاظ هزینه میتواند به کشور کمک کند. به طور میانگین 52 درصد و در بعضی از کلانشهرها مثل تهران حدود 67 درصد درآمد خانوار صرف مسکن میشود. یعنی واقعاً برای یک موضوع مهمی داریم صحبت میکنیم که قانون اساسی اصل قرار داده و به سمت مالکیت حرکت کرده است، لذا باید خیلی از این بیشتر به آن بپردازیم. برنامه هفتم پیشرفت ملاک عمل دولت است. امروز دو سال و چند ماه از ابلاغ آن گذشته است. در این قانون به یک سری کمیت ها و کیفیت ها اشاره شده است. با وجود همه الزامات کشور، 330 هزار هکتار در 5 سال تکلیف شده است. از ابتدای ابلاغ برنامه تا الان از لحاظ کمی باید عدد حدود 140 هزار هکتار الحاق با تراکم حداکثر 60 نفر میبوده است. ما پیشفرضی داریم که برنامه هفتم هم با جمعبندی نخبگان و بعد از تجربه شش برنامه متعدد نگاشته شده و علیالقاعده ظرفیتهای کشور در آن دیده شده است. اگرچه ممکن است که افرادی به لحاظ کارشناسی به آن نقد داشته باشند، اما امروز ملاک عمل است.
رضایی: در قانون گفته شده است که باید افزایش ظرفیت در سکونتگاهها یعنی در روستا، شهر، بخش خصوصی و ... را انجام دهید. در این دو سال گذشته که از قانون برنامه هفتم، حدود 74 هزار هکتار، یعنی 55 درصد برنامه محقق شده است.
مجری: اینطور که آقای دکتر رضایی میگویند، 55 درصد برنامه در دو سال، در چهل درصد زمان محقق شده است. آیا چنین است یا این برداشت میتواند به نحو دیگری بازنمایی شود؟
شعرباف: من این اعداد را هم بصورت کمی هم کیفی میخواهم با سند برنامه مقایسه کنم. پس ما در خوشبینانهترین حالت، حدود 50 درصد از عدد کمی برنامه هفتم را محقق کردهایم. در همین برنامه هفتم، کیفیت الحاق هم به آن در واقع اشاره شده است، یعنی تراکم 60 نفر بر هکتار. عددهایی که آقای رضایی فرمودند، یعنی دو میلیون واحد مسکونی در 56 هزار هکتار، نشان میدهد ما تقریباً این کیفیت را رعایت نکردهایم. از لحاظ کمیت، جلوی وزارت 50 درصد از کاری که باید در دو سال انجام می شده، عملی شده است. به لحاظ کیفیت، تراکم شصت نفر بر هکتار در قانون اشاره شده که شاید بالاتر از 10 درصد از این زمینهای الحاقی با کیفیت اشاره شده در برنامه هفتم باشد. وقتی در قانون نوشته شده 60 نفر در هکتار ، پیشفرض این بوده که ما زمینهای تقریباً به طور میانگین 250 متر مربعی را در اختیار یک خانوار قرار دهیم. یعنی تقریباً 20 خانوار در یک مساحت حدود 5 هزار متر مربعی بخش مسکونی خودشان را داشته باشند، 5 هزار متر هم مشاعات و .... اما با این کیفیت الحاق 2 میلیون واحد مسکونی در 56 هزار هکتار، یعنی ما برگشتیم به بالای 130 نفر بر هکتار. نتیجهاش این میشود که آن روش واگذاری زمین و تأمین مسکن که به سرعت ساخته میشود، دچار مشکل تورم نمیشود، غالباً در قالب واگذاری زمین و ساخت توسط مردم یا پیمانکار انجام میشود، تبدیل میشود به پروژههای بلندمدت چند ساله. متأسفانه همین الحاق یعنی همین 70 هزار هکتار هم غالباً در جاهایی اتفاق افتاده که ما کمترین نیاز مسکن را داریم. ما 100 شهر بالای 100 هزار نفر داریم که تقریباً 70 درصد نیاز مسکن ما در این شهرهای بالای 100 هزار نفر است. به عبارت دیگر، چه الحاق و چه سایر روشهای تأمین زمین، حتی بافت فرسوده، باید کمک کند برای تأمین مسکن این مناطق. اگر مثلا 50 هزار هکتار را در جایی آماده کرده باشیم که نیاز مسکن بسیار کمتر از این است، یعنی آن کیفیت الحاق به هدف نرسیده است.
رضایی: قانون برنامه هفتم توسعه، وزارت راه و شهرسازی را مکلف کرده که 330 هزار هکتار به سکونتگاهها اضافه کند. وزارت راه و شهرسازی در دو سال، حدود 55 را محقق کرده است. این تراکم که آقای شعرباف اشاره کردند، تراکمی است که از گذشته شکل گرفته است، سازمان ملی زمین و مسکن متولی زمین است و ما همه داشتههایمان را برای این کار آوردهایم. الان میگویند افقیسازی داشته باشیم، یعنی چون زمین داریم، مثلا بین فاصله قم تا کاشان را زمین بدهیم تا به صورت افقی ساخته شود. اما اینکه دستگاههای دیگر بتواند خدمات زیرساخت، حمل و نقل، دسترسی را بدهند هم مهم است. مثلا در کرمان خیلی جاها هست که شهرداری هنوز نمیتواند به آن مناطق خدمات بدهد و زباله را جمع آوری کند. در همان قانون هفتم توسعه گفته شده که سند آمایش سرزمین باید لحاظ شود. اگر آمایش سرزمین اجازه نمیدهد یک جایی بارگذاری سکونت اتفاق بیفتد، نباید این کار را انجام دهیم. قانون گفته است که قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغات باید لحاظ شود. ما نمیتوانیم امنیت غذایی کشور را به هم بریزیم که مسکن بسازیم. قانون برنامه هفتم تکلیف ماست که باید انجام دهیم، ولی در رابطه نحوه اجرا باید صحبت کنیم.
مجری: آقای شعرباف، چون در واقع یک گفتگوی دو طرفهای من حس میکنم شکل گرفته است، آیا منظور از آنچه که موافقین افزایش واگذاری ازش صحبت میکنند این است که در اراضی کشاورزی درجه یک و دو، در باغات، یا به تعبیر آقای دکتر در فاصله بین کاشان تا قم مثلاً زمین واگذار شود، یا جای دیگری هم وجود دارد؟
شعرباف: ما مقید به اجرای برنامه هفتم هستیم. اساساً حتی دعوا، دعوای توسعه افقی و عمودی هم نیست. محاسبات نشان میدهد این کشور در ده سال آینده، سالی یک میلیون ساخت مسکن نیاز دارد، متأسفانه توسط وزارتخانه دارد کمبرآوردی میشود. یعنی محاسبات این عدد را 500 هزار مسکن عنوان کرده اند. این یک میلیون واحد مسکونی باید به روشهای مختلفی تأمین شود. ما 700 هزار واحد مسکونی در سال در شهرهای بالای صد هزار نفر نیاز داریم. این باید یا در قالب بافت فرسوده داخل این شهرها یا در قالب الحاق یا در قالب روستاهای نزدیک انجام شود. بالاخره این 700 هزار مسکن در شهرهای بالای صد هزار نفر آیا تأمین شده است؟ آیا توانستهایم مشکلمان را یک مقدار بهبود دهیم؟ قیمت تمام شده مسکنمان را پایینتر بیاوریم ؟ دسترسپذیریمان را بالاتر ببریم ؟ ادعای من این است که آن چیزی که در برنامه هفتم نگاشته شده، به لحاظ کمی و کیفی عمل نشده است. بحث من اصلاً مسئله توسعه افقی و عمودی مسکن و یا ساخت مسکن در فاصله کاشان و قم نیست.
مجری: سؤال مشخص این بخش برنامه برای جمع بندی، این است که چرا واگذاری زمین برای ساخت مسکن آن گونه که در برنامه هفتم پیشرفت امده، به طور کامل محقق نشده است؟
شعرباف: به هیچ وجه این 55 درصد الحاقی که صورت گرفته است، کارساز نیست. میگوییم 70 درصد نیاز ما در یکصد شهر بالای 100 هزار نفره است، اما 75 درصد الحاقاتت در شهرهای دیگر بوده است. ما باید عرضه مسکن را در شهرها و کلانشهرهایی که بیشتر نیاز مسکن وجود دارد، برآورده کنیم. اگر در یک روستای دور افتادهای الحاق کردم که اصلاً تابع نیاز مسکن آنجا حداکثر نیست، اسم این الحاق برنامه هفتم است؟ ما 2 مانع جدی در این قضیه داریم.
مانع اول، مانع فکری است. در استان کرمان 400 هزار هکتار زمین متعلق به سازمان ملی زمین مسکن در محدوده و حریم شهرهای استان کرمان داریم؛ معنایش این است بالای 80 درصد زمینها در حریم شهرهای استان کرمان متعلق به سازمان ملی زمین مسکن است. آیا واقعاً اینها در اختیار ظرفیت مسکن قرار گرفته است؟ من به عنوان شهردار اسبق کرمان خدمت شما میگویم که زمینهای متعدد با زیرساخت در اطراف شهر کرمان داریم، اما فقط چون ما با پدیده الحاق یا با پدیده افزایش محدوده ولو به اندازه چند هکتار مسئله داشتیم، در وزارتخانه جلویش را گرفتیم. تصور میکنیم الحاق یک تابویی است که نباید به سمت آن برویم. نه، الحاق هم لازم است.
مانع دوم، ساز و کارها هستند. سازوکارهایی که الان در سازمان ملی زمین و مسکن و شورای عالی شهرسازی برای الحاق، طرح تفصیلی و ساخت و ساز داریم، چندین سال طول میکشد و عملاً برای حل معضل مسکن مفید نیست. با این بروکراسی، با این سبک از نگارش طرح، تصویب طرح و اشکالات شورای عالی. مسئله این است با این بروکراسی دغدغه خانم صادق (وزیر مسکن و راه و شهرسازی) محقق نمیشود.
مجری: آقای دکتر شعرباف خیلی صریح میگویند که با این دیوانسالاری یا اصطلاحاً بروکراسی که وجود دارد، این قانون محقق نخواهد شد. آقای رضایی، پاسخ شما چیست؟
رضایی: مسکن موضوعی است که ابتدایش با زمین شروع میشود، ولی انتهایش مصالح، دستمزد، عوارض محلی، خدمات زیرساختها و .. است. خود آقای شعرباف منتقد ساخت یک میلیون واحد مسکونی بوده است، اما می گویند که وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده پانصد هزار مسکن در سال. اصلاً ما روی کمیت حرف نمیزنیم. قانون برنامه هفتم ملاک عمل ماست. در سازمان ملی زمین و مسکن، اراضی که دارای زیرساخت باشد را ارائه داده ایم و الان هم مثل گذشته اراضی عرضه میشود. وقتی در جایی فرونشست داریم یا وقتی زمینی روی محل تأمینکننده آب شرب شهر باشد، مشکلات خودش را دارد. در استانها یک کارگروه تخصصی برای این کار وجود دارد، کارگروه زیربنایی و شهرسازی. آنجا هم فرابخشی است، دستگاههای متعددی، حضور دارند که صاحبنظر هستند. موانع نیز در همان قانون وجود دارد. سند بالادستی آمایش سرزمینی، قانون حفظ کاربری اراضی زراعی؛ اینها هم باید ملاک عمل باشند. اینها هستند که مانع کار هستند. ما اخیراً باید با کمیسیون اصل نود مجلس جلسات متعددی داشتیم، مانعها را به نمایندگان گفتیم، گفتیم این مانعهای ما هستند، اگر میتوانید برطرف کنید. زمین، دارایی ملت ایران است و باید به مردم داده شود. ولی به هر حال نمیشود در هر جایی مسکن ساخت، باید قانون را رعایت کنیم. زمین باید امکان سکونت داشته باشد. در مشهد زمینهای ارزشمندمان را تبدیل کردهایم به یک شهرک و در حال خرید زمین هستیم. با استفاده از ظرفیتهای دیگر طبق قانون جهش تولید مسکن یعنی توافقات با مالکین خصوصی، شخصی نیز کارهایی انجام شده. در 2 سال گذشته بالغ بر 37 هزار هکتار توافق انجام شده که حدود 6 هزار هکتار به سرانجام رسیده است. برای جمعبندی میخواهم بگویم که دولت همه داشتههایش را آورده است. چیزی به نام عدم تحویل زمین یا عدم تخصیص زمین نداریم. تا الان طبق قانون برنامه هفتم 74 هزار هکتار محقق شده است. من درباره تراکم صحبت نمیکنم، چون در رابطه با تراکم باید از حوزه شهرسازی سؤال شود.
مجری: آقای شعرباف، شما هم جمعبندی نهاییتان را بفرمایید.
شعرباف: خواهش من این است که اطلاعات زمینهای متعلق به سازمان ملی و نهادهای دولتی را در چند استان منتخب، در اختیار نمایندگان مجلس قرار بدهید. ما یک ماه دیگر خدمت شما اینجا میرسیم، لایه نیاز مسکن و زمینهای دولتی را بیاوریم، ببینیم واقعاً دولت همه ظرفیت زمینهایش را آورده است یا نه. آیا واقعاً همه اینها را کوه و بیابان بودند؟ بسیاری از زمینهای ارزشمند الان متأسفانه احتکار میشوند.
مجری: خیلی ممنون. بحث به نقطه جالبی رسید. من امیدوارم که این ادامه داشته باشد. ما که به عنوان رسانه ملی آماده هستیم در که در زمینه مسکن بیشتر بشنویم، چون مسکن برای مردم خیلی خیلی مهم است. ما هم از این پیشنهاد خوب استفاده کنیم برای اینکه این گفتگو ادامه داشته باشد. انشاءالله در خدمت مجموعه محترم وزارت راه و شهرسازی و کارشناسان این حوزه هم بتوانیم باشیم.